Sunday, June 18, 2017

NHỮNG ĐIỀU QUAN TRỌNG KHI ĐI MUA NHÀ

Năm 2017 là một năm khó khăn cho người mua nhà, khi mức “cầu” vượt trội hơn mức “cung”. So sánh với tháng 3 năm 2016, thì số nhà bán năm nay cao hơn năm ngoái, có nơi 9%, có tiểu bang tăng 11%. Điều mâu thuẫn là trong khi số nhà lên “list” tăng 13% thì số người mua nhà trung lưu lại giảm đi, vì khi giá nhà lên cao, thì số người đi làm tại các Sở tư nhân hay công sở mà “qualified” để vay nợ mua nhà không nhiều. Những gia đình trung lưu bây giờ khó tìm thấy một căn nhà ưng ý dưới $400,000.00. Nhiều căn nhà, cách đây 3 năm bán có $800,000.00 hay $900,000.00, bây giờ lên hơn 1 triệu đô. Những người mua nhà lần đầu đang phải đối diện với sự thiếu “listing”, giá nhà cao, và sự cạnh tranh gay gắt để có được một căn nhà, nhất là với nhiều người từ Á Châu đổ xô sang mua nhà ở Mỹ để được hưởng tiền lãi xuất thấp. Trong số dân Á Châu đổ sang Mỹ mua nhà có dân lục địa Trung Cộng, Đài Loan và một số đại gia Việt Nam. Những người này đã đẩy giá nhà lên cao vì một số lớn họ có bà con ở đây sẵn sàng bảo trợ họ mua nhà bằng tiền “cash”, không cần “financing”, hoặc nếu “financing” thì họ cũng “qualified” để vay $700,000.00 hay $800,000.00 một cách dễ dàng cho những căn nhà bạc triệu. Với cộng đồng Việt Nam, một số thuộc tầng lớp trung lưu đã cảm thấy mỏi mêt khi đi kiếm một căn nhà vừa khả năng chi trả của mình khi không cạnh tranh được với người mua nhà trả tiền “cash”. Do đó, những tổ hợp xây nhà (homebuilders) đang được hưởng lợi nhờ sự thiếu “cung” này. Những tổ hợp cho vay tiền mua nhà mới xây tăng 6.7% so với năm ngoái.
Dĩ nhiên, đi mua môt căn nhà không giống như mua một chiếc xe, vì có quá nhiều điều mà người mua lần đầu phải lưu ý. Trong số đó, có 10 điều mà người mua nhà quan tâm nhiều nhất:
1)    Muốn mua nhà cỡ nào? Nghĩa là phải biết chính xác mình có khả năng “down” bao nhiêu và mỗi tháng trả tiền nhà bao nhiêu. Nên nhớ cộng thêm vào tiền thuế nhà nữa. Không nên tự bảo mình là “thêm môt tháng $300 nữa có bao nhiêu” rồi gắng sức mua căn nhà mình thích cho bằng được, để rồi một, hai năm sau, có việc thay đổi sở làm, lúc đó, mới thấy trả tiền nhà là một sự căng thẳng vô cùng. Từ đó, gia đình bất an. Chồng đổ tại vợ, vợ đổ tại chồng, gia đình lục đục, có thể đưa đến đổ vỡ.
2)    “Pre-qualified” và “pre-approval” khác nhau. Nhiều nhà cho vay hay khuyến khích người đi vay với chữ “pre-qualified”, để rồi khi đi vào chi tiết, người được “pre-qualified” chới với với nhiều đòi hỏi quá với khả năng của mình. Nhưng nếu được “pre-appoval” thì người mua có nhiều thuận lợi hơn vì đã hầu như là đủ điều kiện để mua nhà.
3)    Tìm điểm tín dụng (Credit Scores): Điều này khá quan trọng, vì có nhiều người mất thời gian vô ích khi vào làm “loan” thấy điểm tín dụng mình quá thấp, người cho vay có thể sẽ đòi hỏi mình phải đặt cọc nhiều hơn và trả tiền nhiều hơn. Nên tự tìm điểm tín dụng của mình trước khi làm “loan” qua “free credit report” trên Internet.
4)    Tìm hiểu Loại Tín Dụng nào? Nên hỏi người cho vay thật kỹ lưỡng, càng nhiều câu hỏi càng tốt, đừng ngại ngần, mắc cở mà chỉ hỏi sơ sơ rồi ký tên, để rồi mai mốt tá hỏa tam tinh thấy số nợ không giống ý mình.
5)    Tìm hiểu “closing cost”. Có nhiều nơi quảng cáo là “Zero” nhiều thứ. Đừng vội tin vào điều này, vì có thể thay vì đến lúc biết rằng “closing cost” cao hơn những trường hợp khác, vì người làm “loan” có thể thêm vào đó những điều chi tiết khiến cho tiền đóng cho món nợ cao hơn. Đơn giản, là chẳng có cơ quan nào, cá nhân nào đột nhiên nổi hứng làm “free” cho người lạ. Nếu có “free” cái này thì lại “charge” cái khác gỡ lại.
6)    Chuẩn bị sẵn hồ sơ cần thiết: Pay stuff, W-2, và mọi hồ sơ liên quan đến việc định giá khả năng tài chánh của mình để có pre- loan approval letter.
7)    “Offer” bao nhiêu? Nên hỏi kỹ người đại diện (Real Estate Agent) cho biết giá bán của những nhà gần đó là bao nhiêu cho bao nhiêu “square feet”, tình trạng như thế nào… từ đó mà có thể “offer” một giá khá chính xác để có thể mua ngay mà không mất nhiều thời gian cho sự trả giá. Đôi khi chỉ chần chờ có 1 ngày mà mất nhà ưng ý vì có người trả giá cao hơn $10,000.00.
8)    Đọc kỹ “purchase agreement” để biết vật gì để lại, vật gì gỡ đi, tình trạng như thế nào khi dọn đồ vào, chủ nhà có phụ trả tiền “closing cost” không?, đặt cọc (earned deposit) bao nhiêu, và khi nào dọn nhà vào…
9)    Kiểm tra căn nhà. Nếu không biết rõ cách kiểm tra nhà thì thuê một chuyên viên “home inspector” để người ta đi kiểm tra nhà cho mình, từ điện, nước, toilet, sàn nhà, nóc nhà, garage, hệ thống sưởi, máy lạnh, thông gió.. Và cần đòi hỏi một báo cáo về mối mọt.. Đôi khi kiểm tra chi tiết căn nhà mới thấy đây không phải là căn nhà mình muốn, và mình có thể đòi lại tiền đặt cọc, nếu thật sự có nhiều khuyết điểm dấu diếm.
10)  Kiểm tra về “home insurance”. Có thể tiếp tục việc bảo hiểm của chủ nhà trước, hay chọn một “insurance company” mới, tùy ý, nhưng bắt buộc phải có trước khi đóng hồ sơ.
Trên đây chỉ là 10 điều căn bản mà người mua nhà lần đầu cần để ý, ngoài ra còn nhiều chi tiết khác liên quan, mà người mua nhà phải nghiên cứu kỹ, như đường đi từ nhà ra đường lớn có chỗ chờ không? Nhà gần chợ, gần trường, nhà thờ, chùa? Đường lên Freeway có tiện không? Hàng xóm như thế nào? Nên mua nhà có giá trị kém trong khu nhà có giá trị cao thì dễ có lời hơn (principle of progression) mà không nên mua nhà sang trọng trong khu nhiều nhà kém giá trị (principle of regression), trừ khi thấy nhà đẹp và rẻ quá, thì bất chấp mọi yếu tố chung quanh. Có một số người thấy nhà đẹp và rẻ thì thích quá, đặt mua liền mà không để ý đến bậc thềm ra vào sát đường, lên xuống dễ bị xe đụng, hoặc chung quanh nhà không có nhiều chỗ đậu xe, tệ nhất là nhà đẹp ở giữa một khu lôm côm, làm cái đinh cho bọn trộm cắp, sau khi dọn vào ở thì ân hận đến già…
Chu Tất Tiến (714) 398-3678

No comments:

Post a Comment